中壢買房該注意的事情居然這麼多?技巧買房讓你安心居住!投資、自住、殺價、議價、預售屋、新成屋、談判、網路、看屋

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在房價越來越高的現代,買房成為許多人的困擾,好不容易存到頭期款了卻遲遲不敢下手,怕買貴了買錯了還要變成房貸少年團背負房貸幾十年,在買房的路上越是猶豫房價越是上漲,該怎麼辦呢?今天小編就整理了一系列買房需要注意的事項給大家參考。

網路看房注意事項

首購十大要點分享,邁入人生3字頭的年輕人,就等於進入了下一個階段,對於第一次找看屋買房中需要注意的眉眉角角細節真的很多。有人會說房子這麼貴,不如租房一輩子的觀點。會有這樣的觀點,多數是認為想要住的房子買不起,倒不如用租的可以花比較少的錢享受更大的空間。但另一派的想法是,我寧願自己繳房貸,也不要幫別人繳房貸。接下來我們就來看看有哪些需要注意的吧

買房十大要點 說明
搞清楚自己的買房的動機

租房派觀點

  1. 租房一輩子,不必在乎房子變成中古屋價值降低,也不需要因地震或是其他情形造成的房屋結構問題、遇到糟糕的建商負責。
  2. 找一間負擔得起的且心儀的房子租,用多餘的錢來維持自己的良好生活品質,假設想要出國或是滿足購物慾都相對簡單。

買房派觀點

  1. 寧願自己繳房貸,也不要為別人繳房貸,希望可以留下一些資產給下一代,讓下一代不要這麼辛苦。
  2. 買房養老,避免老的時候租不到房子被趕來趕去。
    (但這點我覺得未來是房子多、少子化造成人口少的社會,應該是房子需要想辦法求租有人住,而不是房客怕沒地方住)
中古屋、新成屋、預售屋怎麼選?

中古屋

多數人看房,一開始會因為預算的問題,先挑選中古屋來看。

但老實說,中古屋需要注意的重點太多,包含設計裝潢、管線老舊問題,翻修的居家修繕費加疊在房價上,未必會比較划算。而且其中參雜的因子太多,建議多靠自己翻閱買中古屋的書籍或是藉由聊天從身邊人的經驗上多多學習。

最想提醒的是…,如果看到中古屋輕裝潢,那有可能是原本有問題,屋主刻意用輕裝潢包裝得比較乾淨漂亮,讓房仲比較容易賣好一點價格,所以看到很新的中古屋絕對不可以有賺到的心態,因為有可能是一場漏水或壁癌金玉其外敗絮其中的陷阱…,務必要仔細做好功課再下手!

預售屋

首購族想買新屋通常會選擇預售屋,因為建商推出預售屋價格會比新成屋便宜,不過買預售屋的風險真的很多…,如果非評價良好的建商建議不要選擇預售屋!!!

預售屋可能遇到的風險

  1. 以為買預售屋的價格最便宜,但若遇建商風評不好或是市場房價低迷,那蓋好入住之後的房價不一定會比預售時高。
  2. 樣品屋太漂亮,但平面圖與實際蓋好的空間感有落差。
  3. 說一年內蓋好,但可能因為工程款不足或是產權問題,導致拖了兩年還沒交屋,此時跟銀行辦理履約保證非常重要!

不過買預售屋當然也有優點,像是議價空間大、可以提出客變需求、分期支付頭期款負擔較小。

但建議風險評估一定要做足,建議針對建商評價做好功課,驗屋時仔細再仔細,避免人生的重大決定卻導致憾事發生。

新成屋

主要是已經蓋好的房子,除了可以隨時交屋外,還可以直接看成屋的結構、格局是不是自己心中的理想物件。

而且已蓋好一陣子的建物,除了可以問問帶看其他物件的房仲評價外,更可以試著爬文、mobile 01,或是直接詢問已住進在此物件的鄰居或是正在裝潢整修的工班心得。

買房要準備多少頭期款

頭期款可說是購屋置產的入場券,而買一間房需要自備多少頭期款呢?以目前銀行房屋貸款的條件來說,理想的房貸貸款成數為 8 成,意即某物件價值 1000 萬,只要自備頭期款 200 萬,剩下的 800 萬就可以房屋貸款來繳納。不過房貸一定可以貸到八成嗎?那可不一定!!

比如說…銀行針對物件估價時,會針對物件是否在蛋黃區、建案附近的嫌惡設施等條件進行評估。

若估價低於實際成交價時,即使八成,也無法帶到自己所需要的數目。ex. 房價 1000 萬,銀行估價只有 900 萬,那 900 萬的 8 成為 720萬,原本只需要付 200 的頭期款,就突然多了 80 萬出來。或者是因為本身的核貸條件,銀行行貸給你這麼多錢,都可能造成頭期款不足的情況發生。

購屋地區重要性

嫌悪設施

對於生命安全或是生活造成干擾的設施,比如說會加油站、高壓電塔,或是高架道路、寺廟等。

就我自己的經驗有遇過兩種嫌惡設施,一是寺廟,只要是神明生的時候就很可能整天都在熱鬧,對於早上喜歡睡晚一點或是很怕吵的人會比較困擾;另一個,則是我家樓下開的海產店…經常有人會喝酒聊天聊到很晚還大吼大叫,每次在隔天要上班的晚上都會特別惱怒我…。

而且嫌惡設施也有可能會影響房價,務必多多注意!

生活機能

對於習慣外食的人,用走的就可以買到吃的是一件非常重要的事!畢竟像我這種不會下廚的人,買外食真的是很重要的一件事。

如果喜歡運動的,住家附近有沒有健身房也很重要,所以在找房子前務必要先看看自己的生活所需,不要將就較低的房價而住比較遠,但其實生活起來卻是太不方便。

周遭環境

  • 明星學校
  • 採光、安靜 or 吵鬧、通風
  • 是否常淹水、地震
  • 是否為無尾巷
  • 房屋土地前身是做什麼用的
風水格局
  • 大門需有玄關
  • 開門不見灶、不見廁
  • 門不能對開
  • 沙發、床上不能有梁柱
  • 床頭、床腳不能對窗
  • 床頭不能是浴廁
買房常見話術銷售

在看屋買房時,會出現的角色大概就是建商、代銷及房仲。通常新建案的預售屋或是新建案會是由建商自己賣或是請代銷幫忙賣,當然~房仲也可以賣新建案。這又是一門複雜的議題,有空在寫詳細來討論。

但如果是中古屋的話,通常就是由房仲協助銷售。在與賣方交涉的時候,常常遇到一種反正你沒買也有人會買的那種態度,可是如果真的很喜歡,有時候好像也只能一頭栽進去。最常發生是房仲會說:“這間已經有人下斡旋了,說要 XXX 萬,但屋主說 XXX +60 萬,看你們要不要下高一點比較有機會。”

買房簽約注意事項
  • 代書費用
  • 保固期
  • 合約鑑賞期
  • 外觀裝潢
  • 社區維修費用
驗屋重點
  • 地板(室內、陽台)是否有空心磚
  • 磁磚是否有貼歪
  • 接縫處水泥是否有封好 ex. 廁所馬桶
  • 牆面是否有雞爪痕
  • 水壓狀況是否正常
  • 天花板牆壁是否漏水
  • 水管是否流通、排水管是否會積水
  • 建商送標配廚房、浴室、洗手間是否可正常使用
室內設計與裝潢

需不需要室內設計師,主要是看個人對於住宿環境的需求,當然可以不請設計師只用家具當裝潢,自己設計畫平面圖後統包給師傅處理。

但有沒有找到好的統包師傅,統包師傅的設計能力又是另一個成就好壞的重要因子。所以如果有預算的話,請相信專業,請一位評價、信譽良好的室內設計師絕對不會讓自己失望。

驗收入住 以上如果都做得很好,那就可以安心入住咯。

新手現場看屋注意事項

講到買房,一定有人會想,我可以自己來嗎?還是一定要請房仲?當然,這件事沒有絕對答案。但從開支與風險角度來思考,買房是多數人一生中最大的支出,不僅過程複雜,還牽涉許多專業知識,任何一個環節出錯,小則住起來不舒服,大則損失大筆金額,甚至對簿公堂,代表買房的決策比任何一筆交易都更需要步步為營。

新手不妨找幫手

若你是毫無經驗的新手,與其茫然地在屋海搜尋、生澀地和屋主斡旋,對相關法規一知半解,可能因此踏上不少冤枉路。倒不如求助專業,和各家房仲業者接觸、多加比較後,委託自己信任的仲介幫忙搜尋物件、處理專業細節、與屋主溝通,對首購族來說,是相對安全省事的方法。

自行購屋首重交易安全

如果你有經驗豐富的親友,或對想購入的區域已經有詳細了解,甚至早有屬意物件,當然可以直接和屋主溝通議價。不過,若要自行購屋,務必以「交易安全」為最大準則,相關功課一定得做得更足,買賣雙方契約書要詳列細節,並找有信譽的地政士(代書)協助辦理,較為安心且省事。

真相是靠問出來的

至於該問什麼問題?別怕,舉凡與房子相關的都可以問,例如屋主為何要賣房、先前居住情況和住了多久、房屋是否漏水或其他瑕疵、周遭鄰居與環境狀況等。總之,只要有疑問,都應該逢人就問、事事求證。

親友相陪 揪出忽略的細節

「所謂三個臭皮匠、勝過一個諸葛亮」,看屋時最好多帶親朋好友幫忙一起看。畢竟,每個人在意的細節與需求各不相同,多幾雙眼睛幫忙留心,可以幫你留意到一些忽略的小細節。另外,在看屋過程中找人相伴,也能互相照應,保護自身安全。

別只看一次 不同時段不同光景

若看到中意的房子,建議不論白天、晚上、晴天、雨天、假日、非假日,都要不辭辛勞多看幾遍,才能徹底掌握房屋在不同時段的真實狀況。

務必親自到現場一探究竟

你一定曾在房屋廣告上看到幾分鐘到某某地區、千坪大花園綠林環抱等標語,但到底是真是假,最好自己親自去驗證。

動手動腳查仔細

以新成屋為例,驗屋時一定要仔細查看,任何缺失務必當面提出,例如電燈/電器開關、水龍頭、插座等能否正常使用、磁磚有否貼齊、地板是否傾斜、敲擊牆壁和地磚檢查有無異聲等,千萬別放過每個細節和角落。尤其若買的是預售屋,一定要比對建商提供的設備與建材和簽約時是否一致,有問題即刻反映,甚至逐一拍照記錄與錄音存證,確保自己的權益。

至於中古屋,畢竟不是全新的房屋,前人居住使用過後,難免有些地方損壞或老舊。看屋時千萬別被華麗的裝潢迷惑,切記「魔鬼藏在細節裡」,務必像上述新成屋交屋一樣動手動腳,裡裡外外仔細檢查一輪,尤其常見的牆壁龜裂、漏水、滲水、地面傾斜、水壓不足等都要特別留心。

新手看屋要注意的四大要素
產權調查 把房子的基本資料了解完善,可以請房仲、代書協助,了解代售物件是否有查封、假扣押等債權問題。
屋況調查 避免屋主隱匿房屋缺陷,看屋時要仔細檢查
專業代書 找信任的代書處理交易流程,避免便宜行事造成的風險
履約保證 請公正第三方暫時託管買方價款、賣方文件、等雙方契約條件達成後、再交付交易雙方、確保彼此權益、防止任一方惡意詐欺

買房殺價技巧

看到屬意的房子,想進入議價階段。別心急,先做好以下幾項準備功課,推估房屋的合理價碼與房東購入成本,能助你胸有成足的坐上談判桌,為自己爭取更好的議價籌碼:

用實價登錄 了解周遭行情

一般仲介都會先幫忙整理好實價登錄行情,你也可以自己上網參考內政部實價登錄官網或下載app查詢,了解周遭區域與住宅的大致行情,但別忘了點開「交易明細」確認,當中舉凡是否含車位、屋齡、裝潢、位置、格局等都會影響房價,進而作為價格參考。

估算屋主取得成本

所謂「知己知彼,百戰不殆」,估算當初屋主取得房屋的成本,才進一步推演如何讓屋主感覺「有賺到」,也確保自己不至於付出太高昂的成本。

說到屋主的購屋成本,最關鍵因素莫過於購入時間。若在2012年9月實價登錄之後購入,就能從上頭找到購入價格作為議價參考。

若買入時間在實價登錄之前,也可以在「土地及建物謄本」上頭找到相關資料,當中建物所有權中的登記日期,能知道屋主何時購入。另外,如果屋主貸款購屋,謄本上「擔保債權總金額」除以1.2,就能拿來計算貸款的金額。再從貸款通常是房價的7-8成來推估,可推算出屋主購入的價格大約是多少。

特別注意的是,若屋主是在一、二十年前購入,那恭喜你,當時屋主購入成本勢必較低,代表更有機會挾著成本低的優勢,為自己爭取到較大的議價協商空間。

確保貸款 先找銀行鑑價

多數人買房都會向銀行貸款,因此銀行對於房產行情自然再熟悉不過。若看到屬意的房子,也可以在出價前把地址提供給往來密切的銀行房貸部進行估價。

但要注意的是,銀行估價通常會比市場成交金額再低一點。對買家來說,這麼做一來可作為議價的參考依據,二來也能避免日後購入價格與銀行鑑價相差太多,倘若銀行核貸金額不如預期,反而徒增個人資金壓力。

利用以上三種方式推估價格後,相信你大致對房屋行情與屋主購屋成本已了然於心。若評估自己的財力足以負擔相關金額,就能邁入下一階段,請仲介安排與屋主議價。

不表露欲望 欲擒故縱

首先,看到心儀的房屋,千萬別表現出非買到不可的樣子,否則屋主看你一副勢在必得的模樣,自然不願讓步太多;相反地,應該表現出沒買到也無所謂的態度,沉住氣試探對方底價,若賣方急著出售,時間一久立場難免鬆動,此時就是進一步殺價的好時機。

適時打苦情牌

身為首購族的你,也可以善用年輕人的優勢,適時打出資金吃緊的苦情牌,甚至表示自己會好好愛惜這個人生第一個窩,較容易博取屋主的同情心,願意在價格上退讓一點。

嫌貨才是買貨人

適時利用房屋的缺點做為砍價依據,也有機會讓屋主在價格上稍稍讓步。但切記別講得太過火,甚至涉及人身攻擊惹惱屋主,讓對方氣到不願讓價甚至不賣給你,讓反倒得不償失。

更重要的是,議價前一定要幫自己設定經濟負擔的最高上限,超過寧可放棄再找下一間。別因為一時衝動,接受超乎負荷的價碼,否則日後肩負巨大還款壓力,淪為屋奴,即便買到了房子,卻犧牲了生活品質。

看過上述看屋的重點後,相信你已經對看房的眉角與議價注意事項都已大致有譜。

中壢建案推薦

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